A recente Lei n. 14.973/24, nos seus artigos 6º e 7º, permite que, até 16 de dezembro de 2024, os proprietários de imóveis atualizem o valor declarado dos bens com alíquota reduzida de ganho de capital nos seguintes patamares, incidentes sobre a valorização:
a) 4%, para pessoas físicas; e
b) 6% para pessoas jurídicas, dos imóveis constantes no ativo não circulante, além da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) de 4%.
Em regra, a atualização do valor dos bens na Declaração de Imposto de Renda gera ganho de capital (GCAP), com alíquotas a partir de 15% para pessoas físicas e até 34% para pessoas jurídicas, sobre a diferença entre o valor de aquisição (que deverá considerar as regras de depreciação para as pessoas jurídicas) e o valor atualizado de mercado.
Contudo, visando o aproveitamento integral do benefício fiscal, a legislação impõe um período mínimo de 15 anos (artigo 8º da referida lei) para a manutenção do imóvel após a atualização. Durante esse período, a utilização da vantagem é parcial e gradual. Portanto, para quem pretende vender o imóvel em curto prazo, a utilização do “benefício” pode aumentar a tributação na venda, já que o imposto pago na alíquota reduzida poderá não ser compensado.
De qualquer forma, a comparação pura e simples de alíquotas é extremamente superficial, pois desconsidera até mesmo as possibilidades de isenção e os fatores de redução do imposto, que divergem considerando a natureza do bem (urbano/rural; residencial/comercial) e a destinação dos recursos em eventual alienação subsequente.
Ademais, deve ser sopesado que tal “vantagem” ocasiona um pagamento imediato, com valores que poderiam ser rentabilizados de forma diversa dentro do prazo de 15 anos. Portanto, a utilização do “benefício” deverá ser analisada por profissional capacitado conforme cada caso concreto, pois deverão ser consideradas limitadas as situações em que efetivamente haverá vantagem ao contribuinte e não apenas finalidade de arrecadação pública.
Por:
Maria Eugênia Melo – OAB/RS 113.353
Marcelo Carlos Zampieri – OAB/RS 38.529
