Com a publicação da Lei Complementar n. 214/25, oriunda do PL n. 68/24, a Reforma Tributária já é uma realidade. Ainda que, em 2026, haja apenas uma “alíquota teste” de 1% de IBS e CBS, a ser compensada no PIS/COFINS, a CBS já estará vigente em 2027 e o IBS em 2029, com a conclusão da transição em 2033, o que torna necessária a análise e a projeção dos reflexos nos diversos setores, especialmente em contratos de médio a longo prazo.
No que tange especificamente ao setor imobiliário, até mesmo as pessoas físicas estarão sujeitas à incidência de IBS/CBS, considerando a receita e o número de imóveis envolvidos. A alíquota-base dos novos tributos, em regra, terá redução de 50% para compra e venda, incorporação, loteamento e afins e, nos casos de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução será de 70%, ressalvado para as locações por temporada, que observarão as regras de hotelaria, que preveem redutor de 40%.
Discute-se, para fins de construção de cenários, a alíquota de referência no patamar de 28%, o que sujeitaria, por exemplo, a compra e a venda de imóveis a uma carga efetiva nas operações imobiliárias de IBS/CBS no patamar de 14% e nas locações de 8,4%, a serem somadas às alíquotas de IRPJ/CSLL. Assim, partindo-se de um cenário de lucro presumido para locação, por exemplo, a tributação poderia superar 16% no que hoje é de 11,33%, mostrando-se, contudo, superficialmente ainda mais vantajosa do que a tributação dos rendimentos na pessoa física – alíquota de até 27,5% de imposto de renda –, mesmo não sendo contribuinte do IVA Dual.
Entretanto, em que pese a possibilidade concreta de aumento, para fins de cálculo da alíquota efetiva, vários são os fatores a serem analisados e organizados de forma preventiva: redutor de ajuste, redutor social, créditos. Ademais, essa Lei Complementar previu regimes de transição, com requisitos para benefício, como para contratos de locação e arrendamento anteriores a sua publicação, mantendo a alíquota equivalente ao PIS/COFINS para o IBS e a CBS, bem como para manutenção da alíquota do RET para adesões até dezembro de 2028.
Assim, inconteste que os investidores e empresários, com o suporte de consultores especializados, precisam reorganizar a gestão interna de seus negócios, não apenas para fins de planejamento tributário, mas também para não perder competitividade de mercado.
Por:
Maria Eugênia Melo – OBS/RS 113.553
