A alienação fiduciária é um modelo de garantia de pagamento de dívida, oriundo de um contrato de compra e venda, no qual o comprador (devedor) transfere a propriedade de um bem móvel ou imóvel ao credor, como forma de garantir o cumprimento da obrigação. Apesar de haver a transferência da propriedade, o devedor permanece com a posse, podendo usufruir livremente deste bem.
Quando ocorre o pagamento total da dívida, o devedor passa a ter a propriedade plena do bem, constituindo, assim, a propriedade superveniente. Resumidamente, a propriedade superveniente é a situação em que o devedor adquire a propriedade do bem, após o pagamento total do valor estipulado no contrato de compra e venda, que possui garantia de alienação fiduciária.
A Lei n. 14.711/23, conhecida como Marco Legal das Garantias, trouxe a possibilidade de existir ônus sucessivos sobre o mesmo bem imóvel. Isso significa que é possível alienar fiduciariamente um imóvel que já é objeto de outra alienação fiduciária anterior, ou seja, é possível oferecer o mesmo imóvel como garantia de duas dívidas.
Assim, aquele devedor que possui a expectativa de ter a propriedade plena do imóvel, depois de quitar a dívida, pode ofertar essa propriedade com uma nova alienação fiduciária, em um novo contrato de compra e venda, antes mesmo do adimplemento do primeiro contrato.
A inovação trazida pela lei, no que se refere à possibilidade de existir concomitantemente mais de uma alienação fiduciária sobre o mesmo imóvel, apresentou mais segurança jurídica e eficiência no financiamento imobiliário, uma vez que a garantia é automaticamente eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anterior.
Do mesmo modo, caso haja o inadimplemento na primeira garantia, ou seja, a falta de pagamento, e, por consequência, a execução do imóvel pelo credor, os demais credores fiduciários posteriores irão buscar seu crédito com o valor obtido com a alienação do bem.
Por:
Bruna Trindade Stangarlin – OAB/RS 113.722
Alyce de Souza Cruz – Acadêmica de Direito
